Il “RENT TO BUY” è un contratto diffuso nel mondo anglosassone, che prevede il pagamento di un canone mensile di locazione di un immobile per un certo periodo di tempo, al termine del quale l’affittuario ne può acquistare la proprietà.

Premettiamo che il RENT TO BUY non è uno “strumento finanziario” ma una modalità di compravendita che produce, di fatto, notevoli vantaggi.

Non è quindi previsto l’intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 del D.L. 12.9.2014, n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), convertito con modificazioni con la L. 11.11.2014, n. 164, con il quale il legislatore ha inteso regolamentare un fenomeno che si è diffuso negli ultimi anni, in modo peraltro disordinato e disorganico, nella prassi delle vendite immobiliari.
Il recente acuirsi della crisi economica e le crescenti difficoltà per tanti cittadini di accedere al bene casa, hanno visto diffondersi varie figure contrattuali che hanno la caratteristica comune di evitare all’acquirente di dover ricorrere al credito bancario (attraverso il classico mutuo fondiario) e di ottenere l’immediata disponibilità dell’immobile.
Sono contratti in virtù dei quali all’aspirante acquirente viene consegnato in godimento l’immobile a fronte di pagamento di “canoni” che vengono poi, secondo lo schema contrattuale prescelto, imputati a prezzo di una vendita i cui effetti vengono rinviati nel tempo ad un momento successivo, più o meno lontano. Nella sostanza, il “conduttore” che intende acquistare l’immobile conviene con il venditore di pagare un canone, di utilizzare l’immobile e di acquistare lo stesso in un momento successivo, realizzando nella sostanza (l’espressione non è tecnica) una forma di vendita a rate. Questi fenomeni, cresciuti nella prassi in modo un po’ disordinato, sono stati contraddistinti con l’inglesismo Rent to Buy,  ovvero affittare per acquistare, e vengono ricondotti, a seconda del contenuto, alla figure dell’affitto con riscatto, dell’affitto con opzione di acquisto, della locazione con preliminare trascritto, della locazione con patto di futura vendita, della vendita a rate con riservato dominio, ecc.
L’art. 23 del Decreto “Sblocca Italia” ha cercato di mettere ordine, andando a disciplinare i nuovi contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, definiti come quei “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”.

I diritti e gli obblighi essenziali che nascono dal contratto, che corrispondono poi ai suoi elementi caratterizzanti, sono:

• il diritto al godimento immediato dell’immobile oggetto del contratto da parte del conduttore, che corrisponde, dall’altra parte, all’obbligo per il proprietario di consegnare l’immobile e di garantirne il pacifico godimento;

• il diritto al trasferimento dell’immobile entro il termine convenuto da parte del conduttore, che può corrispondere immediatamente o in un momento successivo anche ad un obbligo, ad un dovere di acquistare; dalla parte del concedente, il diritto del conduttore corrisponde ad un equivalente obbligo o dovere di trasferimento, che può coesistere, immediatamente o in un momento successivo, con un diritto di vendere; entrambe le posizioni, nelle quali coesistono diritti e obblighi corrispettivi (reciproci) di uguale contenuto anche se a parti invertite (il contenuto del diritto di una parte corrisponde al contenuto dell’obbligo dell’altra parte), troveranno soddisfazione con la stipula di un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà dell’immobile;

• il diritto del proprietario a ricevere il pagamento del canone-corrispettivo, al quale corrisponde l’obbligo del conduttore di pagare tale canone-corrispettivo;

• il diritto del proprietario di ricevere il pagamento del saldo prezzo al momento stabilito nel contratto, che normalmente coincide con quello della stipula del contratto definitivo di compravendita, che corrisponde all’obbligo del conduttore di saldare tale prezzo alle stesse condizioni; il conduttore ha poi il diritto, e il proprietario il corrispondente dovere, di vedere imputata la parte di canone indicata in contratto al prezzo del trasferimento.