Detrazioni 2015, spese per l’affitto: contratti di locazione, cedolare secca, terreni agricoli e alloggi sociali
Una delle principali voci per la quale possono essere ottenute detrazioni fiscali sono le spese per l’affitto: ecco cosa cambia per i differenti contratti di locazioni e per le differenti tipologie di inquilini.
In vista della presentazione della dichiarazione dei redditi è opportuno prestare attenzione a tutte le spese che possono permettere di ottenere detrazioni o deduzioni fiscali.
Tra le spese che non vengono documentate preventivamente nel Modello 730 Precompilato e che devono comunque essere inserite nel Modello 730 Ordinario o nel Modello Unico particolare importanza rivestono le spese per l’affitto pagate dagli inquilini di immobili di varia natura o di terreni.
Detrazione delle spese per l’affitto
In linea generale le spese sostenute, nel periodo d’imposta 2014, per l’affitto devono essere documentate nel Quadro E del Modello 730, dedicato agli oneri e alle spese, nello specifico nella sezione V, denominata «dati per fruire delle detrazioni per canoni di locazione». Trattandosi, appunto, di detrazioni, le spese sostenute per l’affitto danno diritto a una riduzione dell’imposta lorda (IRPEF) dovuta dal contribuente.
La sezione V del Quadro E deve essere compilata dai contribuenti che hanno stipulato un contratto di locazione per immobili adibiti ad abitazione principale, per i quali spetta una detrazione che varia in base al reddito complessivo (all’aumentare del reddito, la detrazione sarà minore) e che viene rapportata al periodo dell’anno nel quale l’immobile è stato effettivamente adibito ad abitazione principale.
Nel caso in cui, al netto delle detrazioni spettanti per i carichi di famiglia e per il reddito, la detrazione sull’affitto sia superiore all’imposta dovuta, permette di ottenere un credito d’imposta, corrispondente alla parte non sfruttata della detrazione.
Modalità di compilazione del Modello 730 e Unico PF
In linea generale le spese per l’affitto vengono documentate nei righi E71 e E72 della Sezione V del Quadro E. Nel rigo E71 devono essere indicati: nella colonna 1 il codice specifico della detrazione (in base all’elenco riportato subito sotto); nella colonna 2 il numero dei giorni dell’anno per i quali è stato effettivamente stipulato il contratto d’affitto e nella colonna 3 la percentuale di detrazione spettante (ad esempio, 100% se si è unico intestatario del contratto, 50% se si è in due, ecc.).
Fideiussione per affitto, di cosa si tratta e come funziona
Tra le varie forme di pagamento legate alle locazioni immobiliari c’è quella delle fideiussioni per l’affitto. Tale prestazione economica è una forma di fideiussione specifica per gli affitti che viene adottata dai proprietari di casa per assicurarsi una copertura sul pagamento dei contratti sia commerciali che ad uso abitativo. La fideiussione per affitto prevede la presenza di un fideiussore terzo, che sottoscrive un contratto da affiancare a quello canonico d’affitto e che garantisce con la sua firma l’eventuale pagamento di alcune rate, qualora l’affittuario sia impossibilitato a farlo per problemi economici o di altra natura. Il soggetto terzo manterrà dunque rapporti col proprietario che affitta l’abitazione per tutta la durata del contratto di locazione.
La fideiussione per affitto scade col contratto di locazione; per rinnovarla bisognerà dunque stipulare un nuovo atto con nuova firma del fideiussore terzo. La fideiussione per affitto, sia assicurativa che finanziaria, grazie alla garanzia di pagamento del terzo, consente inoltre la possibilità di usufruire del proprio denaro senza congelarlo. Il garante della fideiussione, se non rispetta i termini e i tempi di pagamento potrebbe avere problemi sul suo patrimonio personale. Le fideiussioni per affitto vengono avanzate ad una agenzia immobiliare, a una assicurazione oppure a un intermediario finanziario; I documenti necessari alla richiesta della fideiussione per affitto sono: copia del Certificato Camerale per i contratti commerciali; dichiarazione dei redditi del contraente; copia del contratto o preliminare di locazione; copia della carta d’Identità; copia del codice fiscale.
Fideiussione
Quello che ci preme sottolineare fin dall’inizio è che non si tratta di un’assicurazione che interviene a pagare l’affitto al proprietario se questo non viene corrisposto dall’inquilino, ma bensì di una fideiussione, ovvero di una garanzia aggiuntiva alla solvibilità dell’inquilino che interviene laddove quest’ultimo si trovi in uno stato di morosità; una volta liquidato l’importo dovuto al proprietario, la compagnia non andrà a dare “una pacca sulle spalle” all’inquilino, ma farà tutto il possibile per recuperare i soldi anticipati al proprietario rivalendosi su di esso.
È giusto che l’inquilino sappia che non sta firmando un contratto che si sostituisce a lui nel caso in cui non voglia più pagare l’affitto, ma semplicemente un’ulteriore garanzia di solvibilità sulla sua persona, affinché il proprietario non abbia remore nel concedergli il proprio appartamento attraverso un contratto di locazione. La fideiussione prevede l’escussione a prima richiesta con un tempo di attesa pari a 30 giorni; vediamo cosa significa. Il termine “a prima richiesta” indica che la compagnia che ha rilasciato la garanzia non si può avvalere del diritto di recuperare in primis le spettanze non pagate dall’inquilino per poi liquidarle al proprietario, ma deve prima erogare a quest’ultimo ciò che è stato pattuito sul contratto per poi tentare di recuperare quanto possibile dal primo.
Il periodo di 30 giorni prima nominato indica il lasso di tempo che trascorre dalla richiesta di liquidazione fatta dal proprietario all’escussione della somma dovuta. È molto importante comprendere la procedura che il proprietario deve mettere in atto per ottenere l’escussione.
La tabella indica come vanno ripartiti secondo equità (non, necessariamente, secondo legittimità) gli oneri accessori tra i soggetti interessati a servizi, prestazioni e altri tipi di spese.
Per essere a ogni effetto vincolante, la tabella deve quindi essere recepita, con un voto dall’assemblea, nei regolamenti condominiali (da richiamarsi poi, nei singoli contratti di locazione) o, direttamente, nei singoli contratti in deroga, in modo da superare ogni dubbio o falsa interpretazione.
Nei singoli contratti di locazione, per rendere vincolante la tabella Confedilizia (che è applicabile anche al di fuori della realtà condominiali) è sufficiente inserire nei contratti stessi la seguente clausola : “Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma – Atti privati al n. C 46286 in data 22.11.1994“.
Naturalmente sono possibili accordi nei quali questa suddivisione sia richiamata solo parzialmente : in questo caso bisognerà ricopiare a parte le voci che interessano, e allegare questo accordo speciale al contratto di locazione o al regolamento condominiale.
Attenzione : la lettera P indica che a pagare deve essere il proprietario, la I l’inquilino.